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麗茲聯行_房地產資產瀑布 他們如何工作和尋找什

多戶房地產聯合組織的標志性特征之一就是“股權瀑布”。雖然概念很簡單,但瀑布本身的構造通常使我們的學生和投資者感到困惑。不一定是。

什么是股本瀑布?

當我們購買財產時,我們將債務和權益混合使用來為其融資。作為對他們的股權出資的回報,我們的投資者將獲得財產產生的收入和利潤的索償。“瀑布”一詞決定了我們與投資者之間的收入和利潤分配方式。

瀑布結構可以(也確實)在一項交易之間有所不同,因此,重要的是要深入研究每一筆交易的詳細信息,以確定拆分是否對所有相關各方都是公平合理的。在稱為運營協議的文檔中概述了這些詳細信息,在將資金用于房地產聯合組織交易之前,應仔細閱讀所有內容。

查看操作協議時,有五件事要尋找。

1.成員與責任

交易中的“成員”是指那些從財產的有利可圖經營中受益的人。在大多數情況下,有一個普通合伙人(GP)和一系列有限合伙人(LP)。

GP負責查找交易,分析交易,尋找資金,完成交易并在交易完成后管理資產。通常,普通合伙人將貢獻購買所需資金的一小部分,即20%。

有限合伙人嚴格來說是被動投資者。他們將資金存放在GP上,并期望從物業產生的現金流中將其收回,并獲得回報。有限合伙人提供了購買股票所需的剩余股權,例如80%。有限合伙人可能有多個“類別”,其對財產現金流量的債權具有不同的優先級。

2.回歸障礙

回報障礙是GP和LP之間現金流量分配變化的回報率。它們的結構旨在激勵GP盡可能地管理財產。物業產生的收益越高,GP相對于其初始投資所賺取的錢就越多。

繼續上面的示例來說明這一點,瀑布結構可能會導致初始返回障礙為8%。低于這個門檻,GP / LP的現金流量分配可能是按比例分配的,這意味著GP可獲得20%,LP則可獲得80%(與他們投入的金額相同)。但是,超越障礙,大獎賽獲得30%的收入,而有限合伙人獲得70%的收入。通過這種結構,GP有強烈的動機來克服回報障礙,以便他們可以賺取額外10%的現金流量。此獎金稱為晉升。

3.計量退貨的方法

可以使用多種不同的方法來計算收益障礙,但是最常見的兩個是內部收益率(IRR)和權益倍數。

內部收益率是年度折現率,該折現率將未來通話現金流的凈現值(正值和負值)設置為零。由于IRR的計算是時間相關的,因此對于時間范圍較短的交易,IRR的計算可能會偏高,因此應謹慎考慮。

權益倍數計算為資本返還與投資資本之比,并表示為小數點后第二位的數字。例如,一筆100美元的投資回報了150美元,則其權益倍數為1.50倍。

4.費用

為了支付承銷交易,創建營銷材料和獲取資金的管理費用,GP經常會向LP收取一系列費用。這些可以從財產現金流量中扣除,并降低有限合伙人的總收益。

5.資本賬戶

如果該物業產生的現金流量在給定時間段內未達到要求的回報門檻,則現金流量赤字可能會也可能不會結轉到下一期間。如果投資者資本賬戶是累積的,則赤字會結轉到下一個期間,直到現金流量足以清算為止。累積資本賬戶對有限合伙人有利,因為這意味著在消除赤字之前,普通合伙人不會收到任何資金。如果資本賬戶不是累積的,則對GP更為有利。

一個有用的類比是將房地產的現金流量視為瀑布本身。當水沖到地面時,它濺入了一系列水池中。當這些水池充滿水時,它們會流入其他水池。財產現金流量也會發生同樣的事情,上述規則決定了“水”如何流入下層池。

要了解這些規則,必須閱讀操作協議。這將為交易的結構提供有價值的見解,并為交易中的激勵安排提供清晰的方向。

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